세입자에게 5년 간 계약기간을 보장하는 상가건물임대차보호법 시행령(안)이 이달 초 발표돼 관심을 모으고 있다. 오는 11월부터 시행할 예정인 이번 임대차보호법 시행령(안)에 따르면 서울에서 임대료 1억6천만원 이하를 내고 상가를 빌린 상인(임차인)들은 앞으로 5년 동안 가게를 비워주지 않아도 되며 이들 상가에 대해서는 매년 12% 이내에서만 임대료를 올릴 수 있다.



이번 시행령(안)의 적용 대상은 상가 임대료(보증금+월세) 상한선으로 볼 때 ▲ 서울 1억6천만원 ▲ 수도권 과밀억제권역(인천광역시·의정부시·구리시·남양주시·하남시·고양시·수원시·성남시·안양시·부천시·광명시·과천시·의왕시·군포시·시흥시 등 15개시) 1억2천만원 ▲ 광역시(인천시, 군 지역 제외) 1억원 ▲ 기타 지역 9천만원 이하의 영업용 건물이다.



● 5년 간 임대계약 보장 … 영세상인 우선 보호

상가주인은 오는 11월부터 임대료를 연 12%까지만 올릴 수 있으며 임대료 조정 계약기간을 2년으로 할 경우 종전 임대료의 24%까지만 인상할 수 있다. 보증금을 올리지 않고 월세만 올린다든지, 월세는 안올리고 보증금만 올린다든지, 보증금과 월세를 모두 올린다든지 등 어떤 경우라도 임대료 개념으로 이전보다 연 12%를 넘어서는 안 된다. 월세를 보증금으로 환원할 때는 연 12%의 전환율이 적용, 예컨대 보증금 1천만원을 주고 월세를 1백만원 내고 있는 경우라면 임대료는 1천만원(보증금)+1백만원(월세)×12개월÷0.12(전환율)로 계산돼 1억1천만원이 된다.



또 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때는 전환율이 연 15%를 넘지 못한다. 예를 들어 보증금 5천만원 중 4천만원을 월세로 전환하려면 4천만원의 원금을 연 15 %로 운용할 때 매월 받게 되는 이자에 해당하는 50만원이 월세 상한선이 된다.



오는 11월부터 법 적용을 받으면 상가 세입자에게 최초 임대차기간을 포함, 최대 5년 간 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여, 5년 간 임대계약을 유지할 수 있는 권리를 법으로 보장받게 된다.



그러나 ▲ 임대료를 세 차례 연체하거나 허위 등 부정한 방법으로 임차한 경우 ▲ 쌍 방의 합의로 상가주인이 세입자에게 보상을 한 경우 ▲ 세입자가 상가주인 동의 없이 전대한 경우 ▲ 세입자가 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우 ▲ 건물 멸실 ▲ 상가주인이 건물을 철거하거나 재건축을 하는 경우 ▲ 기타 세입자가 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 발생한 경우 등은 상가주인이 계약갱신 요구를 거부할 수 있다.



임대료가 일정금액 이하인 영세상인인 경우에는 건물주가 부도가 나더라도 다른 채권자에 앞서 최우선으로 변제 받을 수 있는 조항도 이번 시행령(안)에 포함됐다. 서울의 경우 임대료가 4천5백만원 이하인 상가에 대해서 1천3백50만원을 보장해 주고 수도권 중 서울을 제외한 과밀억제권역은 임대료가 3천9백만원 이하인 상가에 대해 1천1백70만원을 보장해 준다. 또 광역시(인천광역시, 군 지역 제외)는 임대료가 3천만원 이하인 상가에 대해 9백만원, 기타 지역은 2천5백만원 이하를 대상으로 7백50만원을 최우선 보장해준다.



한편 이번 시행령(안)에 대해 법 시행 뒤 곧바로 재계약을 체결토록 해야 한다는 의견과 임대차 피해실태와 상가위치별·상권별 임대료와 임대보증금 평균을 감안하지 않았다는 부정적인 의견도 제기되고 있는 가운데 정부는 내일(23일) 공청회를 거쳐 의견을 수렴한 뒤 임대차보호법 시행령을 최종 확정, 오는 11월부터 시행할 예정이다.